La Cour fédérale de justice renforce les droits des propriétaires de terrains sans liaison : Accès autorisé même pour le stationnement

Bien que le droit d'accès d'urgence soit ancré depuis longtemps dans le Code civil allemand (BGB), sa mise en œuvre pratique pose toujours des défis. Une question fréquente : le propriétaire d'un terrain dit "captif" - c'est-à-dire d'un terrain sans accès direct à une voie publique - peut-il également utiliser le terrain voisin pour accéder à son propre terrain en voiture et s'y garer ? Sur ce point, la Cour fédérale de justice (Bundesgerichtshof - BGH) a rendu le 14 mars 2025, sous le numéro de dossier V ZR 79/24, une décision qui fera date.

L'arrêt apporte plus de clarté : le droit d'accès d'urgence comprend en principe aussi l'accès en voiture à son propre terrain dans le but de se garer. Cela conduit à une plus grande sécurité juridique et évite de futurs conflits entre voisins.

Dr Tim Wistokat, LL.M., avocat et chef du service juridique chez VON POLL IMMOBILIEN
(Photo : von Poll Immobilien GmbH)

De quoi s'agissait-il concrètement ?

Dans l'affaire qui a été portée devant la Cour fédérale de justice, les parties sont voisines de terrains situés dans le Schleswig-Holstein. Le terrain avant des plaignants est situé en bordure de route, le terrain arrière - dit "captif" - n'est accessible que par le terrain voisin. Ce terrain arrière est construit avec une maison double et divisé en propriétés résidentielles. La défenderesse, propriétaire spéciale de l'une des maisons jumelées, loue son unité. Elle et ses locataires étaient autorisés à utiliser le terrain avant comme voie d'accès, mais les demandeurs voulaient autoriser la circulation uniquement pour accéder au terrain arrière, et non pour s'y garer.

Un litige s'est ensuivi. Les plaignants demandaient notamment le versement d'une rente limitée de 267 euros, comprenant l'interdiction d'utiliser le terrain à des fins de stationnement - ou, à titre subsidiaire, le paiement d'une rente de 313 euros, comprenant l'accès au terrain à des fins de stationnement. Alors que le tribunal de grande instance de Kiel a autorisé l'utilisation, y compris le stationnement, la cour d'appel (OLG) de Schleswig a partiellement donné raison aux plaignants et a interdit l'accès aux fins de stationnement. Cette décision vient d'être annulée par la Cour fédérale de justice.

Le droit d'accès d'urgence comprend en principe aussi le stationnement

Tim Wistokat, LL.M., avocat et responsable du service juridique chez VON POLL IMMOBILIEN, classe l'arrêt : "La BGH précise que le droit de passage d'urgence d'un propriétaire d'un terrain captif comprend en principe aussi l'accès en voiture pour se garer sur son propre terrain". Et il poursuit : "Peu importe que l'accès soit utilisé en premier lieu pour décharger ou pour garer le véhicule. Ce qui est déterminant, c'est que le terrain ne peut pas être utilisé correctement sans le chemin de secours".

Pas de difficultés de délimitation inutiles

La plus haute juridiction civile souligne qu'une distinction entre les accès destinés au stationnement et ceux destinés au chargement et au déchargement créerait des problèmes pratiques considérables :
"Une telle interdiction de stationnement serait difficilement contrôlable et entraînerait une insécurité juridique. Un bac à eau est-il déjà assez lourd ? Ou seulement la machine à laver ? Il est donc quasiment impossible de déterminer dans quel but un véhicule empiète sur le terrain du voisin", explique Wistokat.

Il est également intéressant de noter que la Cour fédérale de justice a indiqué que dans le cas de terrains qui jouxtent de toute façon directement une route, il n'existe pas de droit de passage d'urgence pour l'accès aux garages ou aux places de stationnement à l'arrière. Dans ce cas, l'utilisation correcte serait déjà garantie par le raccordement à la route.
"Dans le cas concret, il s'agissait toutefois d'un terrain typiquement 'captif' - sans accès propre à la rue. Le chemin de secours, y compris la possibilité d'y garer des véhicules, était donc absolument nécessaire", explique Wistokat.

Conclusion

Avec cette décision, la Cour fédérale de justice renforce les droits des propriétaires de terrains sans liaison et assure une sécurité juridique proche de la pratique. Wistokat résume : "Pour les propriétaires, ce jugement signifie que celui qui possède un terrain sans liaison peut en principe aussi utiliser le terrain voisin pour se rendre en voiture sur son propre terrain et s'y garer. Cela réduit considérablement les conflits potentiels".

Il est donc clair que le stationnement sur son propre terrain reste autorisé dans le cadre du droit de passage d'urgence - même si le chemin qui y mène passe par le terrain d'un voisin.